駅南生活

私の親が「お前の選んだ土地を見せろ」、と約３時間かけてやってきました。

土地と、建物（展示場）を見せて、これまでの経緯と選んだ土地・建物のメリットを力説。

この方向で進めることに同意というか賛意をもらいました。

反対されると面倒だな（海も近いですし）・・・と思っていたのですが、それは無事クリア。

奥さん両親も反対はしないとのことで、これで本格的に前進ですね。

まずは土地、次はローン、そして住宅の詳細詰めですね。

土日がせいせい休めるのは何時になるんだろう・・・

先週の日曜日に‘振った’ハウスメーカーは「ミサワホーム」。
私でなければ、多分こちらを選んでます。
営業さんにも言いましたが、私がひねくれ者だっただけです。

ミサワホームの特徴は「蔵」。
「蔵（高さ1.4m以下の収納）」だけで言えば他のメーカー・工務店（例１、例２）でも扱ってはいますが、その使い方に一日の長があると思います。
蔵収納を検討されているなら、予算はともかくミサワホームも候補に挙げることをオススメします。
使い方のノウハウを盗めるかもしれませんし、盗みきれない魅力のためミサワさんに決まってしまうかもしれません。いずれにしても悪くない話だと思います。

この「蔵」を軸とした、ミサワホームの凄いところ。

居室の広さ
ミサワホームの企画はLDKが広いです。
我々が採用した企画プラン（約33坪の3LDK＋蔵）でLDKが19畳ありました。
毎日使う物の収納を少々、後は蔵に入れるので納戸・押入が不要、よってLDKなど居室が広くなってます。
また、間取りや蔵の使い方次第で、リビングや子供部屋（フリールーム）の天井が一段高くでき（15cm～1m程度）、立体的な広がりもとれます。
また、高くなった所に明かり取りを入れると、通常の1Fリビングでは入らない日光を部屋に取り込むことができます。
居室の居心地が極めて良いと想像できます。
企画住宅に標準装備される「熱交換式換気システム」「遮熱・断熱複層ガラス」「木調樹脂サッシ」なども、快適さをより高めてくれそうな感じです。
リビング重視、いかに快適に暮らすか、という視点ではもの凄く高得点だと思います。

蔵
展示場に行った際、はる坊が吸い込まれる様に蔵へと入っていきました。
低くて、狭くて、暗めで、暖かい。
子供と、子供心を持った大人にはたまらないスペースです。
秘密基地、パーソナルスペースとして。
図書室、音楽室として。
プラレール、Nゲージ、ジグゾーパズルの部屋として。
真っ暗にしてプラネタリウム、なんてのも素敵ですね。
蔵が二つあるプランもあります。一つは純粋に収納、もう一つは通常の家では得られない遊びスペース。如何？

＋0.5階
蔵の高さが0.5階なので、その上の部屋は本来の階層より0.5階高くなります。
1階に蔵が来ると、その上は1.5階と2.5階。
1階があって、上に蔵だと、その上が2.5階になります。
まず1.5階・2.5階の部屋は、1階・2階より日当たりが良くなります。
また1.5階・2.5階の部屋は、高さが隣家と競合しません。
窓が向かい合って相互に丸見えなんてことはありませんし、2.5階バルコニーならお茶してて周りの目が気になるなんてこともありません（隣が3階建てだと別ですが）。

以上から、隣地も含めて敷地条件が厳しい時にも、居住空間が広く、日当たり良く、視線が交差しない気持ちよい住宅ができるというわけです。

あとは、木質パネル工法のトップランナーということで、基本的な住宅性能は十分です。

値段は・・・どうでしょう。
35坪程度の建物（建物＋付帯工事）として、坪65万で普通に快適な家（蔵付き）、坪75万あれば蔵のメリットを存分に享受できる家が建つと思います。

営業さんも非常に良い方でした。
対人でとても許容範囲の狭い我々夫婦でも気持ち良い方でした。

で、なんでここを振ったか、というと、私がひねくれ者なだけです。
人にはミサワさんを勧めますよ。マジで。
でも私の好きなのは横浜屋のラーメンなんです。
「美味しい」と「好き」は別なんです。

あ、そうそう、褒めてばかりも何ですね。
株価が低いです。経営を再建中です。住宅事業は好調みたいです。
この件についてデータの収集・評価・判断は自己責任でどうぞ。

日曜日、マイホーム建築をお願いする業者さんを決めました。

スケジュールはこんな感じでした

１．ハウスメーカーを５社ほど訪問（1月中旬～下旬）
２．うち４社に土地探しを依頼、不動産業者にも依頼
３．営業対応、構造見学、完成見学、プラン検討を経て２社に絞る
４．土地を内定（～2月中旬）
５．内定した土地と企画住宅（＋主要オプション）での総額見積依頼（２社）
６．プラン、総額見積が提出される
７．業者決定（2月下旬　今ここ）

だいたい1ヵ月半。結構短期決戦でした（根が短気なもんで）。

もう一社の方に断りの電話を入れた際、さらなるサービスを提案してきましたが、その話は切りました。
見積競合を繰り返すことで、本命からさらに百万程度の値引き（または相当オプション）が引き出せたかもしれませんが、それは無しにしました。
その時の気分の内訳は「断る相手先に申し訳ない」と「面倒臭い」が半々でしょうか。

今度、パートナーの会社に「他を断ってお宅に決めたから、値引きして」と訳の分からない主張をしてみようかとは思ってます。

この土地にしたこと。
このメーカーにしたこと。
このような進め方で業者を決めたこと。

などなど、全ての判断において、これが正解だったのかどうか・・・
これは将来にならないと分からない、もしかしたら一生分からないかもしれません。
いや、分からない方が良いのかも。

ともあれ、業者さんにチヤホヤされるモテモテの日々は終わりか・・・
これはちょっと残念な気はしますね。

・・・の水が完全に無くなるまで煮てしまった。
つまり焦がした。
これで2回目。
焦げ落としの手際だけが良くなった。
自己嫌悪。

某ハウスメーカーの1000万円キャンペーン抽選会場の様子。
特賞当たる自信が無くなって来た。

マイホーム選抜決勝戦の片一方（私的ランク２位）から、最後のプレゼンを受けてきました。
２時間みっちり営業トークをかまされ、大層疲れました。

予算はぎりぎり範囲内。
プランはムチャクチャ魅力的。
そして提携住宅ローンの低金利も素晴らしい。
短期固定タイプで最大1.5%優遇、変動で1.9%優遇とか。
同じ月返済額だと金利の差だけで数百万円余分に借りる事ができます。
大手メーカーの強みでしょうか。

かーなーりーグラついてます。

（私の）本命は明日打ち合わせなのですが、是非だめ押しして欲しいと思ってます。

つれない振りなんかされてしまった日には・・・

「○○君の方が良いのかな・・・」

な～んて、二人の男の子の間で揺れる乙女心を楽しんでいるところなのであります。

今狙っている土地、既に南側には結構な高さの民家が建ってます。
そして東側・西側は現在空き地（駐車場）となっています。
敷地の南側を十分に空けるプランで考えてまして、現状では冬場の正午前後を除いては日光が庭・リビングに入ってくる計算です。

しかしながら、将来、両脇の敷地が分譲され、敷地ミッチミチに家が建ったりすると、今度は夏場の正午前後を除いては日光が入らなくなる可能性があります。

考えたくない、かつ十分に考えられる未来となっています。

とまあそんなわけで、光ファイバーを使って日光を屋根からリビングまで引っ張ってくる「スカイライトチューブ」なんて商品に興味を惹かれる今日この頃なのであります。

ま、少なくとも「西側」に「ミッチミチ」に建たなければ、問題は無いんですけどね・・・

今まで食べなかった事を悔やんだ食べ物、第○弾。

プチプチ美味い。
プチプチの部分だけがプチプチなのかと思いきや、実は軸までプチプチ。
意表をついてプチプチジューシー。

多少塩気もあるので、塩気の少ないドレッシングがオススメ。
今のところ、くばら社製「とまとのうまたれ」が非情に良い。

シーチキンなんかと一緒に海ブドウ丼にするのがネットにありましたが、いずれ試そうと思います。

このところじまん市（南部と長田で確認）で沖縄JAから持ってきていまして、じまん市では比較的高い商品になるのですが、それでもオススメですよ。マジ。

またしても、言ったことと逆へ。
今回は私の突っ走りですが。

とりあえず、トップ２のメーカーさんに「おたくっちと別の処の２社に絞ってます」ということを伝達。
現時点で最も気に入っている土地を伝えて、それで建物立てて総額いくら？というのをまとめてもらう事にしました。
１週間ほどで文書が出るようなので、その結果で１社に絞ろうかと。

もし、両社から予算オーバーの見積が提示された場合、また大きく差し戻しての再検討となります。
越えてはいけない一線も伝えてあるので、それを越える提示は無いと思うのですが・・・

さて、その土地ですが、個人的な利便性は95点。文句無し。
災害方面で言うと85点ほど。以下詳細。
土砂崩れ：関係なし
震災時の揺れ増大・液状化：多分無い
安倍川・浜川が氾濫した場合の浸水：おそらく無い（-5）
震災時の津波：無いとは言えない（-10）

こんな感じです。
まあ、海に近い場所ってことです。
まあ、同じ駅南の人気のあるエリアよりは点数が高いと思っているのですが。

参考資料（半可通のための静岡市土地情報探し）

静岡県第三次地震被害想定結果のページ（再掲）
東海地震があった場合、どの地域でどれだけの被害が出るかを予測した結果です。
表層の地質、深い所の地盤、東海地震で予想される震度、火事・崖崩れ・津波なんかの被害の大きさ、なんかを地図上で見ることができます。

防災ハザードマップ
土砂災害と津波について、危険情報と避難情報。

洪水ハザードマップ
七夕豪雨規模の雨が降って安倍川・巴川などが氾濫した場合の、想定される洪水範囲を示した地図。

ハザードマップは大体の自治体で作ってますので「自治体名　＋　ハザードマップ」で出てきます。
富士山ハザードマップなんてのもあります。

・・・実際は天災よりもこっちが重要なのかな・・・？

静岡南署交通危険マップ
性犯罪発生マップ
声かけ事案発生マップ

公園の風車は地下水を汲み上げ、食堂は冷房を入れ。

マイホームについては進んでいるんだか、進んでいないんだか。
まあ、２月末日までには何かしら答えが出てるかも。

本日は家族３人でアパート周辺の公園のはしご。兼偵察。
いろいろ家建ってますね。
昔住んでたアパートの隣りがビジネス旅館だったのですが、それが無くなって分譲、しかもやたら格好良い家が建ってました。
確か、住宅の建築件数は増えてるんですよね。総受注金額は減ってるらしいですけど。
不景気なんだかかんだか。
我が家に関して言えば、数百万だ数千万だ、とかなり景気の良い単位での話しに慣れてきました。疲れてもきましたが。

うーん、とりとめない。

そういえば、つい最近になって知った「国土変遷アーカイブ」。
終戦直後から、つい最近までの間で撮影された航空写真が閲覧できます。
まんまですけど、狙った土地が、昔どんなだったか分かります。

1946年（USA撮影　緑のＭマーク）の駅南・・・田んぼなっかりですね。
その１枚がこちら。
登呂遺跡発見のきっかけとなった軍需工場？らしきもの、馬渕2丁目の製紙会社らしきもの、今は無い線路（産業館周辺）なんかもはっきり見えます。
あ、その昔調べてブログの記事にした川の流れなんかもわかります。
新川がはっきり見えますが、国鉄の手前で90度曲がってますね。
・・・以前作った流路マップ間違ってたな・・・ま、いいか。

そんな休日ってことで。

静岡市の廃線については、是非こちらのホームページをご覧ください。
「ゆーちゃんのなんでも屋」→「静岡市の廃線」

おまけ
浜川のすべて　その１、その２、その３、その４

先週？の雨からすっかり暖かくなりました。
昨日、今日なんかも、ジャンパーを着たり脱いだり。

土地・家探しで疲れというかストレスもたまっていたので、本日はお出かけ。
きっと人がいないだろう、と、しずおか里山体験学習施設「遊木の森（ゆうきのもり）」に行ってきました。管理されているNPOのブログ（イベント・最新情報など）はこちら。

場所は、草薙から日本平方向へ。
ホタルでちょっと有名な吉田川、クレー射撃場、レストラン「フライパン」などを横目に登っていった先にあります。
案内看板もけっこうあるので、迷わず行けます。
「え、こんなところに？」という場所にあります。

トイレとあずま屋以外には、原っぱと山道くらいしか無いのですが、面白かったです。

落葉樹と常緑樹の違いとかは、山道を歩いていて良く理解できました。
道の途中で落ち葉の種類が違っていて、山の表情が楽しめました。
木の名前の由来などが書かれた看板などがあり、それも良かった。
何より、落ち葉の山道を歩くこと自体が大変に楽しかったです。

いつもはすぐに「おんぶ」と言うはる坊も、歩くことが楽しいらしく、どんどん山道を登っていきます。
親も、「はる坊隊長、お願いします！」なんておだてたり。

舗装された道と比べると、山道ってのは圧倒的に楽しいですね。
少し忘れていた感覚でした。

季節がら人は少なかったですが、トレッキングと思われる人、カブトムシの幼虫探しの家族などが来てました。

蚊が出るころには来づらいけど、それ以外の季節だと楽しいな。
また来たいと思います。

前編に書いたとおり、紹介して貰った格安の宅地は「市街化調整区域」の「住宅用」の「更地」でした。

私程度に半端に分かっている人間には、異常な土地です。

「市街化調整区域」の「更地」には、基本的に家を新築することはできないからです。
それを宅地として販売するのは不条理です。

で、よくよく調べて行くと、一定の要件を満たせば家は建てられる様です。
「市街化調整区域」の「要件付」という扱いで。

ものすごく大雑把に言うと
・昔から保有している土地の、同じ目的の建物なら建て替えＯＫ
・昔からの住宅地域として県に認められている場所なら新築ＯＫ
・既存の住宅地（市街化区域）と一体化してる場所なら新築ＯＫ
・道路整備とかで立ち退きをくらった人なら新築ＯＫ
注：多分間違ってます。そのような土地を購入される場合は専門家に確認してください。

自分で調べるという方、スタートはこちら（ゴールは遠いですよ）。
「静岡市市街化調整区域内における開発許可の基準等に関する条例」

隣接道路の件もあって、この土地は無い方向で保留。
この周辺って、土地が広い割には宅地になってなくて水田が多いな～とは思ってましたが、そんな理由があったんですね。

このほかの安い土地には「市街化区域」の「農地」の「更地」なんてのもありました。
「市街化調整区域」よりはマシですが、これもクセのある土地です。

「市街化区域」の「農地」は、農地以外への転用（例：住宅の建築）が比較的簡単にできます。
市街化する区域なので、「農地を宅地に変えるよ」という届けだけで良いようです。
（「市街化調整区域」の「農地」は、用途の変更や取引が厳しく制限されています）

しかしもともとが農地。電線はともかく、水道管などが近くに無い可能性が高いです。
さらに道路に比べて土地が低い場合は、土を持ってきて埋立造成する必要があります。
水道の引き込み、下水道引き込み（又は浄化槽設置）、土地造成、地盤改良など、土地価格＋数百万の出費を覚悟する必要があります。
これだけすると、周辺の土地価格と同等（場合によっては以上）になる事が多いかな。

どちらにしましても、安い土地ってのはクセがありますね。難しい・・・

最後に。
半可通の為の静岡市土地情報探し。

・静岡市　都市計画情報
市街化区域・市街化調整区域・用途地域なんかを確認できます。
小字まで載った地図なので、好きな方は楽しめると思います。

・静岡県第三次地震被害想定結果のページ
東海地震があった場合、どの地域でどれだけの被害が出るかを予測した結果です。
表層の地質、深い所の地盤、東海地震で予想される震度、火事・崖崩れ・津波なんかの被害の大きさ、なんかを地図上で見ることができます。

これを見ていくと「お客さん、なんだか詳しいですね」と言ってもらえます。
その後、数倍の知識と経験でいいように扱われると思いますが・・・

最後と言いながら・・・
静岡市の都市計画情報を見ると、まだまだ道路ができますね。
一つは150号。今はバイパスを建設中ですが、旧150号も変える予定みたいです。
旧150号を安倍川から東に進むと、大浜街道との交差点からグネグネし始めますが、これを真っ直ぐにする計画です。
高松～敷地の太い道、31アイス－とんかつうんの－西松屋－静銀－焼肉京城園の、あの道に繋がります。
そしてもう一つの計画、池田と丸子を結ぶ丸子池田線。
今は済生会病院付近で終わってますが、そこからさらに直進して日本平動物園付近まで伸びるようです。
（どんな風に伸びるの？と興味を持った方は、静岡市の都市計画情報ページへどうぞ）
それから登呂公園と高松浄水場の北を走る「西脇大谷線」とか・・・
いずれも、現在は住宅建ちまくり、その住宅街をブッチギル計画です。
石田街道の拡幅だけで10年以上かかってるし、全部の道路ができるまで何十年かかるんだろ・・・

前のエントリで書いた格安物件ですが、当初気づかなかった背景がありました。

「市街化調整区域」だったのです。

マイホーム検討中の方はご存じだと思いますが、「市街化調整区域」には基本的に新しい家は建てられません。できるのは既存の建物の修復・リフォームまで。

住宅情報誌に、
・明らかに田舎
・超広い土地
・超格安
・古屋有り
なんて物件があれば、その紹介のどこかに「市街化調整区域」という文字がひっそりと並んでいるはずです。
建て替え・新築ができないからこその超格安なんです。

ただ、今回頂いた情報はちょっと毛色が違いまして、
・所在地は静岡市駿河区西島（この辺）
・更地（古屋なし）
・用途地域の指定あり
・メーカーからもらった図に「市街化調整区域」の文字無し（いかがなものか）

トラップにかかったのも無理ない、と思って頂けたら幸いです。

さて、続く話の前に「市街化調整区域」とか「用途地域」とかの説明を簡単に。

都市計画とは
都市（例：静岡市）を計画的に作っていきましょう、という計画です。
・この辺はハイソな住宅地にしよう
・住宅地の近くには商業施設も必要だ
・静岡だと住宅兼作業場なんて人も多いね
・ここは工場だけにしよう、家は建てちゃダメ
・ここは自然がいっぱいあるから残していこう
などなど、ゲーム「シムシティ」を思い出しますね。
住宅がバラバラで水道・下水道の整備が非効率的になったりとか、逆に住宅が密集しすぎて消防車が入れないとか、一戸建てと高層マンションと工場とがお互いに主張しあって不満爆発だったりとか、都市部の貴重な自然が消えて無くなったりとか・・・そういった不具合が無いよう、開発は計画的にね、という物です。

都市計画区域とは
市町村の全区域の中で、計画的に都市づくりをしていく区域のこと。
「ここからここまでは計画的に都市作りしますよ」と決めた範囲。
それ以外の範囲は「都市計画区域外」と呼びます。
ただし、都市計画区域外でも無制限な開発はできません。
森林、農地、河川、自然（動植物）などなど、まあ様々な法律がかかってまして、簡単に開発とはいかない様になってます（山林をお持ちの方の悩みのもとでもありますが）。

市街化区域・市街化調整区域とは
両方とも「都市計画区域」にあります。
市街化区域とは「市街化しましょう」という区域、市街化調整区域とは「市街化しないでおきましょう」という区域です。

用途地域とは
「都市計画区域」の中を、目的・性格別に分けた地域のことです。
土地を探していて「第一種住居地域」「第二種中高層住居専用地域」「準工業地域」なんて表記がありますが、この事です。
最初の都市計画の説明とダブりますが、こんな感じ。

「第一種低層住居専用地域」
２階建てくらいまでの家しか建てられない。土地いっぱいに家が建てられない。
空と庭が広い高級住宅地・新興住宅地なんかがここ。
住居以外ではごく小規模なお店・事務所しか建てられません。

「第一種住居地域」
住居のほか、一定規模のお店や事務所なんかは建てられます。

「第二種中高層住居専用地域」
アパート、マンションなどが建てられる住居地域。
基本的に住居専用なので、ごく小さなお店などしか建てられません。

「準工業地域」
周りに迷惑をかけない町工場なんかがある地域。住居もあります。
工場の音や臭いで苦労する人がいる一方、町工場が廃業して結果的に「閑静な住宅街」になったりもします。駿河区は結構多い。

「工業専用地域」
工場だけ。住宅建築不可。

では最初に戻って「市街化調整区域」に家を建てる場合、何が問題かという件を・・・
と思ったのですが、随分長くなってしまったので、次の回へ。

どうもブログに書いた事と逆が起こってます。

建物（構造）重視・土地は残りで
　↓
建物代を引いた残り資金で買える土地に良いものが無い
　↓
土地にお金を出して、上物は予算内で探すしか無いかな
　↓
それでも良い土地が無い
　↓
しゃあない、暫く待つか
　↓
某メーカーより、格安土地情報届く（今ここ）

あまり人気が無いエリアで坪単価が安いことに加え、手頃な広さ。
大変お求め安い価格となっています。

安い理由の一つとして「中心街から感覚的に遠い」という事があるのですが、車移動であればむしろ便利な地域。
さらに勤務先と保育園が徒歩圏内、小学校・中学校が至近距離、と我々に取っては至便といって良い場所です。

・・・とまあ、当然、完璧とはいかないものでして・・・

現在建築中の幹線道路に近接してます。
そこからの騒音および排ガスが気になります。
今はまだ無い要素なので、想像をもとに判断するしかありません。
まさに不安材料です。

土地の形状も、一般的には恵まれまくりの範疇なのですが、その土地を紹介してくれたメーカーの企画住宅＆マイカーが綺麗に収まるかが微妙・・・

土地が安い分、建物を企画から自由設計に移行させることも考えられますが、その場合に予算内に収まるかどうか・・・

まあ、道路の影響以外は比較的簡単に答えが出る項目なので、メーカーの営業さんとお話かな。

道路ねえ。普通に住んでる人もいる程度のはずだけど、はる坊含めて我々が受忍できるかどうかだよな・・・・・・

いやー、満場一致が難しいとはいえ、本当に難しいですね。